モーゲージバンク基礎知識：長期固定低金利の住宅ローン

モーゲージバンクとは、ローンの貸し出しを専門に行う金融機関であり、銀行のように預金を集めることはありません。いわゆるノンバンクタイプの金融機関です。

モーゲージバンクは、銀行のように、集めた預金からお金を貸し出すのではありません。

モーゲージバンクは住宅ローンを「証券」化して、投資家からお金を集めます。

その集めたお金を住宅ローンとして貸し出し、出資した投資家には住宅ローンの返済金がリターンとして支払われる、というしくみです。

この証券を実際に購入するのは個人投資家ではなく、生命保険会社や年金基金などの機関投資家です。

モーゲージバンクは、長期固定金利による住宅ローンを取り扱うことができるしくみとして開発されました。

従来の住宅金融公庫は、国の税金の一部を使って金利を負担することで、住宅取得にかかる金利を抑えるしくみであったため、税負担の議論の中で、廃止が決定され、それに変わるしくみとして、住宅ローンの証券化が検討されてきました。それが、モーゲージバンクです。

現在のような、超低金利時代においては、いつ金利が上昇してもおかしくありません。

その際に、長期固定金利で低金利の住宅ローンを扱ってきた銀行は、大きなリスクを負うことになり、破綻の引き金にもなりかねません。その弱点を埋めるのが、モーゲージバンクというしくみなのです。

過去に、現在の日本と同じような金融危機を乗り越えてきたアメリカでは、すでにモーゲージバンクが普及しており、住宅ローン取り扱いの７割はモーゲージバンクが占めていると言われています。

モーゲージバンクは、証券化された独自の住宅ローン商品も扱うことができますが、現在は主に国民金融公庫の住宅ローン商品「フラット３５」の仲介業務を行っているのが現状です。

モーゲージバンクが主に扱う「フラット３５」は、公庫が開発した住宅ローン証券化のしくみを利用して、長期固定金利を実現した、すぐれた商品であると評価されています。

そもそもモーゲージバンクは、銀行機能を持たない仲介業者（ブローカー）なので、公庫の「フラット３５」の取り扱いを行うことには何の支障もありません。

モーゲージバンクは、預金を持たないノンバンクです。

モーゲージバンクは、生命保険会社や年金基金など、長期で安定した運用を望む機関投資家から資金を調達し、それを住宅ローンとして貸し出す「直接金融」です。

融資の利子ではなく手数料収入なので、モーゲージバンクは低金利による長期固定金利住宅ローンが得意です。

しかし、住宅ローンを証券化するモーゲージバンクと違い、一般的な銀行による住宅ローンは、集めた預金から住宅ローンを貸し出しています。

そのため、銀行の住宅ローンの利子は、銀行が支払う預金利子＋銀行のマージン、となるわけです。

預金として借りたお金を、住宅ローンの借主に貸しているので、「間接金融」です。

変動金利や短期固定の住宅ローンは得意なのですが、長期固定低金利での融資は、リスクが高くなり、苦手なのです。

銀行は、集めた預金が資金となっており、預金に対しては、利子を支払わなければなりません。

現在のような超低金利時代においては、いつ何時、金利が上昇してもおかしくはなく、そうなると銀行が預金に対して支払わなければならない利子が上昇します。

一方、低金利で貸し出した住宅ローンから得られる銀行の利子収入は、低い状態が固定されたままの状態が続きます。

つまり、銀行にとっては「逆ザヤ」の状態です。

かつ、住宅ローンの長期固定金利では、その状態が約３０年は続くことになります。

その間、莫大な資金が未回収のままとなり、「逆ザヤ」を埋めるための積極的な融資事業を展開することも困難となり、破綻の引き金になりかねません。